Seit dem 2. Februar 2023 beziffert sich der Leitzins der Europäischen Zentralbank auf exakt 3 %. Mit einem höheren Leitzins der Notenbanken steigen auch die Kreditzinsen bei der Kreditvergabe durch Banken, die Baufinanzierung beziehungsweise Immobilienkredite bilden dahingehend keine Ausnahme. Das sollten und müssen Käufer berücksichtigen, denn der Unterschied vor allem im Vergleich zum Zinsniveau vor zwei Jahren ist erheblich.
Der Erwerb einer Immobilie geht im Regelfall mit einer Immobilienfinanzierung einher - nur wenige Menschen haben eine etwa sechsstellige Summe frei verfügbar und daher die Möglichkeit, eine Immobilie komplett mit dem Eigenkapital zu kaufen. Das Gros der Interessenten wird zusammen mit der Immobilie also auch eine langfristige Kreditverbindlichkeit erhalten - und diese wird nun erst einmal teurer.
Eine kurze Erklärung, warum das so ist: Der Leitzins ist der Zinssatz, zu dem sich Banken bei der Notenbank Geld leihen können. Steigt dieser, steigen auch Zinssätze weiterer Refinanzierungsinstrumente. Für die Bank ist eine Kapitalvergabe also mit höheren Eigenkosten verbunden, welche sie natürlich nicht selbst schultert, sondern auf den Kreditnehmer umschlägt - dessen Kredit dadurch einen höheren Zinssatz erhält.
Steigen die Zinsen, wird der Kredit in der Summe teurer. Insbesondere da beim Immobilienerwerb typischerweise hohe und langlaufende Darlehen aufgenommen werden, ist dieser Zinseffekt frühzeitig zu berücksichtigen.
Im Jahr 2007 betrug der gemittelte Baufinanzierungszins noch rund 5 % bei einer Zinsbindung von 10 oder 15 Jahren. Dieser reduzierte sich dann mehr als ein Jahrzehnt bis zum vorläufigen Tiefpunkt in 2020/2021, als sich Immobilien mit einem Zinsniveau zwischen 0,70 und 1,20 % finanzieren ließen. Aktuell beträgt der Zins für eine Immobilienfinanzierung etwa 3,75 % - und ist damit wieder auf dem Niveau vom Jahr 2011 angelangt.
Dadurch entsteht für Käufer eine signifikante Mehrbelastung, die sich mit dem eigentlichen Kaufpreis der Immobilie sowie der damit verbundenen Darlehenshöhe weiter steigert. Käufer stehen außerdem vor einer Entscheidung: Schließen sie zum aktuellen Zinsniveau mitunter eine kürzere Sollzinsbindung ab, weil sie davon ausgehen, dass die Zinsen in fünf Jahren wieder niedriger sind oder gehen sie auf eine längere Sollzinsbindung in der Erwartungshaltung, dass die Zinsen die nächsten Jahre noch weiter steigen werden?
Ein weiterer Nebeneffekt sind die erhöhten Anforderungen an die Darlehensvergabe durch den Bankensektor. Da die Banken solch eine Finanzierung durch den höheren Leitzins nun mehr kostet, verlangen diese nicht nur selbst einen höheren Zins, sondern wollen ihr herausgegebenes und eigens finanziertes Kapital auch in möglichst sicheren Händen wissen.
Käufer, die ein angemessenes Eigenkapital mitbringen, um idealerweise die Kaufnebenkosten sowie rund 30 % des eigentlichen Immobilienpreises zu decken, profitieren also zweierlei: Sie steigern ihre Chancen auf eine erfolgreiche Kreditvergabe und reduzieren simultan ihre eigenen Zinskosten durch eine insgesamt niedrigere Kreditsumme.
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